“Mercado Imobiliário de Alto Padrão Mantém Vendas, mas Lucratividade Apresenta Queda”
As incorporadoras atuantes no segmento de médio e alto padrão enfrentaram uma temporada de balanços caracterizada pela resiliência nas vendas, contribuindo para um aumento na receita.
No entanto, mesmo com o desempenho sólido nas vendas, houve uma queda nas margens e no lucro, em média, devido a projetos menos rentáveis.
As nove principais incorporadoras do segmento (Cyrela, Eztec, Gafisa, Helbor, Lavvi, Mitre, Moura Dubeux, Trisul e Tecnisa) divulgaram um lucro conjunto de R$ 365,7 milhões no terceiro trimestre, representando uma queda de 16% em comparação com o mesmo período de 2022.
A receita líquida, no entanto, alcançou R$ 3,59 bilhões, registrando um aumento de 11% na mesma base de comparação.
As margens bruta e líquida médias, que representam a lucratividade das empresas, diminuíram de 28,9% para 25,0% e de 13,4% para 10,2%, respectivamente.
Os lançamentos apresentaram uma queda de 30%, totalizando R$ 2,8 bilhões, indicando uma abordagem mais cautelosa das empresas e um foco maior na redução de estoques.
No entanto, as vendas cresceram 7,5%, atingindo R$ 3,7 bilhões, um nível significativamente superior aos lançamentos no trimestre.
O analista do BTG Pactual, Gustavo Cambaúva, destaca que as empresas estão lançando menos devido ao ambiente desafiador causado pelos altos juros, o que também impactou as margens.
As taxas do crédito imobiliário permanecem na faixa de dois dígitos na maioria dos bancos, dificultando as vendas, mesmo com os cortes iniciais da Selic.
Os analistas do Citi observam que o trimestre foi positivo, embora um pouco discreto operacionalmente. Destacam que, se as taxas de juros caírem, isso poderá incentivar a compra de imóveis, mas a timing dessa redução ainda não está claro.
As incorporadoras Cyrela, Lavvi e Moura Dubeux foram mencionadas como destaques positivos, mantendo ou ganhando margens elevadas, graças a lançamentos mais concentrados em projetos de alto padrão e luxo.
No entanto, empresas como Mitre, Eztec, Trisul e Tecnisa tiveram queda na margem bruta, afetadas por diversos fatores, como projetos de safras anteriores com menor velocidade de vendas, ofertas pontuais de descontos, aumento de custos e/ou incidência de distratos.
Prevê-se que o início de 2024 seja morno em termos de lançamentos nos setores de médio e alto padrão, com expectativa de estabilidade ou pequeno crescimento no volume de lançamentos.
A cautela persiste entre as empresas, e o ano pode começar com uma abordagem mais contida.
O Citi prevê uma redução nos lançamentos devido a uma revisão dos projetos pelas empresas.
O aumento do potencial construtivo em algumas regiões da cidade de São Paulo pelo Plano Diretor pode levar as incorporadoras a ajustarem seus projetos para explorar esses ganhos, demandando um novo licenciamento e, consequentemente, mais tempo.
A expectativa é que o volume de lançamentos em 2024 seja menor do que as incorporadoras poderiam fazer, mas isso ajudará a readequar a oferta, aliviando o excesso de estoque que estava incomodando as empresas.
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